Kupujeme či prodáváme nemovitost. Jaké daně se nás týkají a kdy platíte daň z příjmu?

 

Při prodeji nemovitosti se již neplatí daň z převodu nemovitosti jako dříve. Daň z převodu nemovitosti platil výhradně prodávající. Tato daň byla k 1.1.2014 změněna na Daň z nabytí nemovitosti, kterou hradil kupující. Tato daň byla 25.9.2020 zrušena se zpětným účinkem od 1.12.2019.

 

Daň z nabití nemovitosti

Daň z nabytí nemovitostí

Tato daň byla zrušena v září roku 2020, její výše byla 4 % z realizované ceny. Pokud jste nabyli nemovitost po 1.12.2019 a daň jste zaplatili, obraťte se na příslušný finanční úřad, zaplacenou částku odpovídající dani z nabytí Vám FÚ vrátí zpět.

 

Daň z nemovitosti 

Při prodeji nemovitosti oznamte do konce ledna (pro letošní rok platí výjimka do 1.4. 2021) následujícího roku příslušnému finančnímu úřadu, že jste nemovitost prodali, abyste daň za nemovitost, kterou již nevlastníte, neplatili.

Nabyvatelé, dědicové, majitelé novostaveb mají povinnost se do konce ledna následujícím po koupi přihlásit na FÚ, vyplnit speciální daňové přiznání a podat jej. Přiznání k dani z nemovitosti by měli podat i dlouhodobí vlastníci, kteří výrazně upravili nemovitost (přístavba patra, změna pole na stavební parcelu apod.). Splatnost této daně je na konci května. Dlouholetí vlastníci nemovitostí obdrží každoročně složenku s vyměřenou částkou.

 

Daň z příjmu 

Jedinou daní, kterou musí fyzická osoba při prodeji státu zaplatit je daň z nabytí. Počítá se pouze z případného zisku, a to ve výši 15 %.

Člověk míní, život mění. Při koupi nemovitosti si často nepřipouštíme, že kupovanou nemovitost můžeme za relativně krátký časový úsek prodávat znovu. Ceny nemovitostí rostou a koupě nemovitosti se v průběhu času sama zhodnocuje a vytváří tak prostor pro zisk.

 

V případě výhodné koupě nemovitosti a následném prodeji podléháte dani z příjmu. Jak daň zákonně minimalizovat nebo se jí úplně vyhnout? 

Pokud se chcete vyhnout placení daně, stačí mít na předmětné nemovitosti trvalý pobyt po dobu 2 let. Další možností je mít nemovitost ve vlastnictví minimálně 5 let. Od 1.1.2021 se časový test prodlouží na dvojnásobek doby, a to z 5 let na 10.

Např. u dědictví v přímé řadě se placení daně zprošťujete tím, že požadovanou dobu či dvouletý trvalý pobyt měl zemřelý. 

Další možností, jak se placení daně vyhnout, je uspokojení vlastní bytové potřeby. Pokud všechny inkasované peníze použijete na koupi jiné nemovitosti pro svou bytovou potřebu, a to do jednoho roku od obdržení kupní ceny, jste rovněž placení daně zproštěni.

 

Proč nevyhazovat složenky a faktury? 

Pokud výše uvedené dvě výjimky nesplňujete (trvalý pobyt na stavební pozemek těžko vyřídíte), lze si základ daně ponížit.

Základ daně se vypočítává z rozdílu výnosu z koupě a následného prodeje nemovité věci. Daň z příjmu při prodeji nemovitých věcí se daní jako ostatní příjmy ve výši 15 %, jedná se tedy o poměrně vysoké zdanění. Základ daně lze ponížit fakturami na rekonstrukce, vyklizení domu, nákup stavebního materiálu, provize realitní kanceláře, či odměnu notáře nebo advokátní kanceláře.
 

Příklad 1:

Pan Michal má volné finanční prostředky a nechce je nechat na běžném účtu. Spořící účty s nízkou úrokovou sazbou jej nezaujmou a zareaguje na nabídku realitní kanceláře a koupí za vlastní prostředky třípokojový byt za 1.500.000 Kč. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, pan Michal se rozhodnul jej kompletně zrenovovat. Rekonstrukce bytu jej přišla na 500.000 Kč s tím, že byt pronajme a poté jej dá k dispozici dospívajícímu synovi. Syn se časem rozhodne pro studium v zahraničí a pan Michal se rozhodne byt prodat za co nejvyšší možnou cenu.

Najatá realitní kancelář zajistí veškeré služby spojené s prodejem bytu a makléř jej upozorní na daňovou povinnost. Vzhledem k tomu, že majitel nemovitost vlastní 4,5 roku, tak nastaví prodej v návaznosti na daňovou povinnost pana Michala. Řešením je nabídnout byt k pronájmu na půl roku za smluvené nájemné a po půl roce o následném odkupu nemovitosti. Někteří zájemci nabídku odmítnou, 1 zájemce však nabídku přijímá. Vzhledem k jeho bytové potřebě, na základě dobře ošetřených smluv, bydlí zájemce v nájmu za předem smluvené nájemné a po uplynutí 5 let byt následně zaplatí a kupují za prodejní cenu 3.500.000 Kč.

 

Prodejní cena                         3.500.000 Kč

Kupní cena                              1.500.000 Kč

Náklady na rekonstrukci       500.000 Kč

Daň z nabytí                                60.000 Kč

Provize kanceláře                      80.000 Kč

Zisk                                           1.360.000 Kč

Daň z příjmu                                          0 Kč

 

Pan Michal zaplatí na dani z příjmu 0 Kč. Pokud by realizoval původní záměr a nenajal realitní kancelář, prodal by byt ihned, zaplatil by na dani z příjmu 204.000 Kč.

 

 

Příklad 2:

Starší manželé výhodně koupí menší rodinný domek za 1.500.000 Kč, do kterého se vzápětí nastěhují a svépomocí jej opravují. Pomocí známých si domek renovují a investují odhadem 500.000 Kč. Po čase paní onemocní a pár se rozhodne vrátit zpět do města. Osloví sousedy a jeden z nich domek koupí za 2.500.000 Kč. Advokát prodávající při podpisu kupní smlouvy informuje o daňové povinnosti a na majitele čeká nepříjemné překvapení. Na kupovaný domek si nepřihlásili trvalé bydliště. Pokud by tak učinili, po dvou letech by se od platby daně osvobodili. Nemovitost nevlastnili déle než 5 let a vzhledem k tomu, že doklady neuchovávali, mohli započíst pouze náklad za dnes již zrušenou daň z nabytí nemovitých věcí.

 

Prodejní cena                         2.500.000 Kč

Kupní cena                              1.500.000 Kč

Náklady (daň z nabytí)              60.000 Kč

Zisk                                               940.000 Kč

Daň z příjmu 15%                     141.000 Kč

Chystáte se prodat či pronajmout nemovitost?
Svěřte to odborníkovi.

cinek.jpg