Bytová jednotka či chata v exekuci. Lze koupit nemovitost v exekuci bez dražby? 

Ve většině případů ano. Velkou výhodou pro kupujícího je, že prodávající dlužník je pod tlakem a kupující zpravidla kupuje za cenu nižší, než je obvyklé. Na místě je ovšem maximální obezřetnost a zkušenosti. Je třeba vyčíslit veškeré dluhy, které na nemovitosti váznou a korespondovat je s kupní cenou. Na listu vlastnictví mohou váznout všechny exekuce a omezení, ale také nemusí. Český právní řád to umožňuje a ztěžuje situaci jak dlužníkovi, tak potenciálnímu zájemci. Proto je nutné se přihlásit na Centrální evidenci exekucí a rovněž požádat příslušný okresní soud, který sdělí všechna řízení vůči dlužníkovi. Doporučuji se také obrátit orgány státní samosprávy a požádat je o bezdlužnost, případně vyčíslit pohledávky u FÚ, OSSZ a u zdravotní pojišťovny dlužníka.

 

Zástavní právo smluvní nebankovní společnosti 

Pokud máte zájem o nemovitost zatíženou zástavním právem nebankovní společnosti a hodláte ji financovat z bankovních zdrojů, tak máte smůlu. Banka neprofinancuje nemovitou věc zatíženou nedůvěryhodným partnerem. Zástavní právo musí z listu vlastnictví pryč, zde je jediná možnost vyplacení peněz dle aktuálního vyčíslení dluhu přímo na účet zástavního věřitele. Je třeba se předem dohodnout s nebankovní společností na termínu vystavení tzv. kvitance (prohlášení zástavního věřitele o úhradě dluhu) a jejího zaslání na katastrální úřad.

 

Poznámka: Na trhu je několik nebankovních společností, jejichž cílem je získat po neuhrazení několika splátek celou nemovitost. Při půjčování u těchto společností si dávejte velký pozor, nezapomeňte recenze na internetu, kde najdete zkušenosti klientů před vámi. Ve své praxi jsem se setkal s několika klienty, kteří o svou nemovitost v hodnotě milionů korun přišli kvůli třem po sobě nezaplaceným splátkám a půjčce v pětinové hodnotě vůči zastavované nemovitosti.

 

Exekuce na nemovité věci 

Uvádí se, že v ČR vůči každému desátému občanovi je vedena minimálně jedna exekuce. Pokud je exekučních řízení na listu vlastnictví více, je velká pravděpodobnost, že poslední věřitel má svoji pohledávku v šuplíku a čeká až se s nemovitostí začne obchodovat. Exekutor má aktivován tzv. hlídač, které jej na novou situaci u povinného (dlužníka) upozorní. Proto doporučují obrátit se na příslušný soud, který veškeré dluhy dlužníka eviduje a za poplatek se obrátit na exekutorskou komoru. Exekutorská komora eviduje všechny pravomocně zahájené exekuce, nikoliv exekuce připravované.

 

Stojí to za to riziko? 

Obecně platí, že čím vyšší dluhy vzhledem ke kupní ceně, tím vyšší riziko. Při dluzích nad 60 % z hodnoty nemovitosti je nutná vysoká opatrnost. Je třeba kalkulovat s tím, že v průběhu se objeví další pohledávky, které bude nutno uhradit. Zásadní problém je ten, že exekutorský zákon umožňuje exekutorům mít svou pohledávku tzv. v šuplíku a přihlásit se k ní až v pro ně vhodné chvíli.

 

Opatrnost je na místě 

Při koupi zadlužené nemovitosti zapomeňte na spěch. Rozhodně bych doporučil obrátit se na odborníka, který má s prodeji zadlužených nemovitostí zkušenosti. Ne každý advokát či realitní makléř má odpovídající znalosti nebo zkušenosti.

​